二手房交易营改增在即 房屋增值越大缴税越多

专家表示，房屋增值越小，缴纳的增值税税额也就越少

■本报见习记者 杜雨萌

3月13日，国税总局局长王军表示，国税总局将会同财政部，尽快公布“营改增”实施方案，最快有望于全国两会后就提交审定。值得注意的是，此次“营改增”首次涉及自然人缴纳增值税征管，如个人二手房交易。

中原地产首席分析师张大伟在接受《证券日报》记者采访时表示，二手房交易环节实施“营改增”，并非一定会郑州军海脑病医院增加购房者的交易成本。

财政部2月17日发布的《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》显示，除北上广深城市外，所有住房（包括普通和非普通住房）只要满2年（含2年），对外销售均免征营业税。而北上广深仍然适用去年老政策，满2年（含2年）非普通住房，陕西哪儿治小儿癫痫好按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；满2年（含2年）普通住房，才免征营业税。

张大伟表示，在二手房交易未实施“营改增”之前，二手房交易环节中的营业税只有部分房源缴纳。目前潮州治疗癫痫的医院2年内营业税的税基是销售价格，未来如果将增值税变成增值部分，那么税基将变小。也就是说，即使日后改变，那么最后的税基加税率所造成的影响也比较有限。

另外，据易居研究院智库研究中心总监严跃进测算，如果按照目前营业税征收的5.5%税率来计算，那么，转让100万元住宅且不考虑免征等因素，共需交纳5.5万元营业税。如果二手房交易日后实施“营改增”，那么计算增值税则需考虑销项税额以及进项税额。

假设购房者购买了一套50万元的住房，且目前价格上升至100万元，则这个时候的进项税额为50/（1+11%）*11%约为5万元；而销项税额为100/（1+11%）*11%约为10万元，也就是说增值税税额约为5万元。

如果购房者购买了一套90万元的住房，且目前价格上升至100万元，则这个时候的进项税额为90/（1+11%）*11%约为9万元；而销项税额为100/（1+11%）*11%约为10万元，这个时候的增值税税额则约为1万元。

“从上述对比中基本能够看出，房屋增值越大则需缴纳越多的增值税税额；反之，房屋增值越小，缴纳的增值税税额也就越少。”严跃进向《证券日报》记者表示，从许昌癫痫医院有哪些税收角度来看，“营改增”能有效地调节二手房持有者的相关经济利益。但是，税率是否为11%或是否会有新的计算方法，还要看未来具体政策的表述。